Répartir justement les charges et les cotisations dans l'ASL

L’Association Syndicale Libre a pour mission de gérer les espaces et équipements communs du lotissement, de les entretenir et les pourvoir à amélioration. Pour mener la gestion à bien, l’ASL fait participer financièrement ses membres, via un système de cotisations. Leur répartition se doit d’être la plus juste pour les colotis afin de garantir la pérennité de la gestion de l’ASL.

La répartition des charges de l’ASL

Toutes les charges liées à la consommation ou à l’entretien des espaces et équipements communs devront être assumées par l’ASL.

Il est donc nécessaire de prévoir le montant des charges et de définir une répartition égalitaire de ces dernières entre les colotis.

En effet, plutôt que de déterminer un montant égal des charges pour tous les propriétaires, il faut réfléchir à une répartition en fonction de l'utilisation par chaque colotis des équipements communs concernés.

Prenons par exemple les charges liées à l’entretien d’une pompe de relevage.

Les statuts de l’ASL peuvent prévoir que tous les propriétaires participent à ces frais d’entretien, ou bien que seuls les colotis bénéficiant de cet équipement en assument le coût.

Dans cette hypothèse, on peut imaginer un taux de cotisation de base, applicable à tous les colotis, auquel s’ajoute une cotisation complémentaire pour les lots concernés par l’utilisation de l’équipement en question.

Une autre manière de prévoir la répartition des charges de l’ASL est de se baser sur la surface des parcelles ou en fonction de leur constructibilité exprimée en mètre carré de surface hors œuvre nette.

Toute modification des règles de répartition est subordonnée à une décision régulière des colotis prise à la majorité fixée dans les statuts.

De même, afin de respecter cette équité des dépenses, quand un lot n’est pas bâti, les statuts peuvent prévoir que les propriétaires ne paieront pas de charges tant qu’ils ne déposent pas de permis de construire ou de déclaration de travaux car ils n’utilisent pas les parties communes.

Enfin, dans les cas où des immeubles seraient présents dans le lotissement, les copropriétaires devront également s’acquitter des charges des espaces et équipements communs, qu’ils soient représentés par un syndic de copropriété ou non. Etant des membres de l’association syndicale libre, ils doivent participer au bon fonctionnement de l’association que ce soit au niveau administratif ou financier. Généralement dans ces cas de figure, les statuts de l'association prévoient des charges pour chaque logement, contrairement à la répartition des droits de votes qui fonctionnement majoritairement de la façon suivante : 1 lot = 1 voix. 

Le montant des cotisations de l’ASL

Pour ce qui est du montant des cotisations, celui-ci doit être adapté au budget et aux futures dépenses de l’association syndicale.

En effet, il ne doit pas être sous-estimé au risque de ne pas pouvoir couvrir les frais de gestion de l’ASL de l’année à venir, mais attention à ne pas le surestimer non plus.

Il est donc primordial de bien prendre en compte l’ensemble des espaces et équipements communs et les charges associées afin d‘estimer un montant au plus près de la réalité. 

Le montant des cotisations pourra par la suite être ajusté puisqu’il sera redéfini tous les ans par le bureau de l’Association syndicale libre.

Le montant des cotisations dépend donc du budget de l’année en cours, qui est voté lors d’une assemblée générale ordinaire. Généralement, il est similaire d’une année à l’autre, comprenant des charges régulières de fonctionnement tels que les contrats d’entretien des espaces verts, le contrat EDF pour les candélabres, l’utilisation d’une plateforme de gestion pour les membres du bureau ou encore les assurances souscrites par l'association par exemple. 

D'une année à une autre, des frais "exceptionnels" peuvent être prévus par l'ASL, comme la coupe d'un arbre ou la construction d'une aire de jeux sur les espaces verts. Ces résolutions doivent également être votées en assemblée générale, et si elles sont adoptées, les dépenses sont rajoutées au budget, ce qui implique logiquement une hausse des charges pour les propriétaires.

Dans le cas particulier où un des lots est un immeuble, les frais de copropriété ne sont pas compris dans les charges de l'ASL et donc son budget. Les copropriétaires des logements de l'immeuble devront donc payer des cotisations d'une part pour leur copropriété, et d'une autre pour l'ASL.