Quelles sont les lois qui régissent les ASL ?

Une Association Syndicale Libre représente une entité associative qui regroupe tous les propriétaires d’un même lotissement. Elle a pour mission d’administrer et gérer les espaces et équipements communs présents au sein du lotissement.

Elle est souvent confondue avec la copropriété, alors qu’elles différent sur plusieurs aspects, principalement au niveau du cadre juridique de l’ASL.

Outre le fait qu’une copropriété concerne un ensemble d’habitations vertical alors que l’ASL concerne un ensemble horizontal, cette dernière dispose d’un encadrement juridique plus souple, lui donnant plus de liberté dans son organisation et son fonctionnement.

Les textes de lois qui régissent les ASL

Bien que bénéficiant d’un cadre juridique relativement souple, les Associations Syndicales Libres sont régies par quelques lois auxquelles elles doivent se soumettre. 

Les textes de loi ASL

• La loi du 21 juin 1865 : cette loi pose les bases de la création des Associations Syndicales libres, des conditions pour le faire, des actions qu’elles peuvent mener, de l’organisation qu’elles doivent mettre en place ainsi que de leur fonctionnement.
• Le décret du 18 décembre 1927 : ce décret vient compléter la loi de 1865, notamment sur l’organisation et les assemblées générales, le rôle du bureau et d’un potentiel syndicat professionnel ainsi que les dépenses et cotisations de l’association.
• L’ordonnance 2004-632 du 1e juillet 2004 : cette ordonnance met à jour le cadre juridique jusque-là en vigueur et met l’accent sur les statuts, ce qu’ils comportent et leur champ d’action.

Plus globalement, les droits et obligations légales qui découlent de la constitution de l’Association Syndicale sont attachés aux immeubles compris dans son périmètre (les différents lots du lotissement), donc les propriétaires d’un ou plusieurs lots feront nécessairement partie de l’ASL, y compris les acquéreurs successifs des lots. 

L’assurance de Responsabilité Civile, une obligation légale pour les ASL

Au-delà des textes de loi, les ASL, comme toute association, doivent être obligatoirement assurées par un contrat de responsabilité civile.

Dès le transfert des espaces et équipements communs à l’association, l’ASL doit souscrire à l’assurance RC afin de se prémunir de potentiels dommages causés aux tiers sur les espaces ou équipements communs du lotissement. 

Évidemment, elle peut être complétée par d’autres assurances afin de garantir la sécurité de l’ASL, comme la garantie de « défense et recours » ou l’assurance « risque dommage » par exemple.

Les règles propres à chaque ASL 

Comme évoqué précédemment, le cadre juridique de l’Association Syndicale Libre permet une certaine souplesse dans son organisation et son fonctionnement. Il sera donc possible d’adapter les statuts aux spécificités du lotissement, mais nécessaire de conserver du bon sens afin de garantir une bonne exécution des statuts au quotidien.

Les statuts d’une ASL

Les règles de fonctionnement d’une ASL sont fixées dans ses statuts. Ils sont rédigés lors de la création de l’association et doivent être transmis à la Préfecture lors de son enregistrement.

Ils s’imposent à tous les membres de l’ASL, y compris aux acquéreurs successifs.

Parmi les informations qui doivent être mentionnées dans les statuts, on retrouve :

• Les informations générales de l’ASL : son objet, sa durée de vie, son siège, ses membres et les modalités de dissolution
• Les informations sur sa gouvernance
• Ses règles de fonctionnement : les modalités de convocation aux assemblées générales, les règles de quorum et majorité, la répartition des voix et droits de vote, les modes de décisions collectives, les délibérations et procès-verbaux.
• Les règles de gestion : la répartition des charges et leur paiement, le recouvrement des dépenses et cotisations ainsi que la détermination du budget.
• Les règles d’administration : obligations d’assurance, contrat d’entretien etc…

Globalement, certaines règles sont identiques pour chaque Association Syndicale Libre, notamment concernant la durée de vie, la durée des mandats des membres de bureau, l’organisation des assemblées générales, les modalités de paiement des cotisations ou encore la dissolution de l’ASL entre autres.  

Les cas spécifiques à chaque ASL

Il peut exister des éléments de différentiation importants entre les Associations Syndicales Libres selon les précisions apportées aux statuts. 

Parmi les principales différences, on retrouve :

• Les règles de quorum et de majorité qui peuvent différer en fonction du nombre de membres dans l’association. Les ASL les plus grandes vont majoritairement déterminer un quorum relativement haut et des règles de majorité classique, au contraire des ASL plus petites.
• Les droits de vote attachés aux lots, par exemple ceux des marco-lots. Doit-on considérer qu’ils n’ont qu’une voix car un seul lot, doit-on leur donner autant de voix que de logements ou faut-il trouver une règle plus équitable gage d’une bonne cohabitation entre les lots de terrain à bâtir et le macro-lot.