Comment se définit le périmètre d’une ASL ?

Les associations syndicales libres sont régies par l’ordonnance du 1er juillet 2004. Il y est notamment précisé leurs règles d’adhésion et de constitution.

L’article 7 de cette ordonnance exprime notamment « les ASL se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés constaté par écrit. »

Les propriétaires de terrains compris dans le périmètre de l’association syndicale libre, défini dans ses statuts, adhèrent de façon automatique à l’ASL lors de la signature de leur acte d’acquisition auprès du notaire, le contrat comportant une clause d’adhésion.

Mais comment est défini le périmètre de l’association syndicale libre ? Tous les terrains et tous les propriétaires sont-ils concernés ?

Qu’est-ce que le périmètre d’une ASL ?

Le périmètre d’une association syndicale libre permet de déterminer quels seront les lots et donc les propriétaires concernés par cette entité, dès sa création.

Il est défini par le permis d’aménager ou le permis de construire, qui reprennent et détaillent les différentes parcelles cadastrées de l’opération.

C’est lors de la rédaction des statuts de l’ASL, qui définissent le cadre juridique et son fonctionnement, que les références cadastrales désignant le périmètre sont indiquées. Ils soumettent donc l’adhésion obligatoire et automatique à l’association syndicale de toutes les personnes détenant des droits de propriété de biens bâtis ou non bâtis inclus dans ce périmètre. Les membres de l'association sont donc déterminés dès la création de l'ASL.

Cependant, le périmètre est susceptible d’être modifié selon :

• Les modifications du permis d’aménager ou du permis de construire accordées par les services d’urbanisme des communes
• Les potentielles extensions ou diminutions votées à la majorité définie dans les statuts lors des assemblées générales extraordinaires par les membres de l’association.

Permis d'Aménager classique

Les travaux d’aménagement du sol comme la division foncière, la création de voiries ou l’installation d’espaces verts d’un lotissement sont soumis à une autorisation d’urbanisme préalable, le permis d’aménager.

Ce document permet à la mairie de valider et de contrôler l’aménagement d’un lotissement. En effet, lors d’un dépôt de permis d’aménager, la mairie délivre sa décision sous la forme d’un arrêté.

Dans la demande de permis d’aménager, le lotisseur transmet notamment une analyse de la situation du terrain et de son implantation dans la commune, puis présente rapidement son projet d’aménagement avec le plan de composition définissant le périmètre de l’ASL, le programme des travaux et le détail des espaces et équipements communs prévus.

Permis d'Aménager ou Permis de Construire modificatif 

Le permis modificatif d’un permis de construire ou d’aménager ne constitue pas un nouveau permis, il permet d’apporter de légères modifications à l’opération initiale, notamment si les parcelles cadastrées sont divisées.

Les modifications peuvent concerner l’ajout de terrains déjà existants sur lesquels peuvent se trouver ou non des équipements essentiels au bon fonctionnement du lotissement. Par exemple, le PA modificatif peut permettre d’inclure dans le périmètre de l’opération et donc de l’ASL, un bassin de rétention d’eaux pluviales se trouvant hors du périmètre initial.

On peut également créer des espaces supplémentaires dans le lotissement qui n’étaient pas prévus dans le permis d’aménager initial, comme un chemin piéton par exemple.

Cependant, les modifications ne doivent pas impacter la nature de l’opération. Il est impossible d’ajouter des logements, que ce soit sûr de nouveaux terrains, en divisant des terrains déjà existant ou en aménageant des macro-lots par exemple, ce qui fausserait les finances du projet. Il est toutefois possible pour l’aménageur de réduire le nombre de logement par rapport à celui prévu dans le permis d’aménager. Il peut décider de modifier la division parcellaire en agrandissant les terrains initiaux ou en réservant certains lots pour des aménagements communs comme des espaces verts par exemple.

Évidemment ces modifications sont soumises à l’autorisation du service de l’urbanisme de la commune qui tranchera si la modification est acceptable en fonction de sa nature et de l’impact qu’elles pourraient avoir sur le lotissement et sur les sols, notamment leur imperméabilité. Il est peu probable que l’ajout d’un terrain limitrophe au périmètre de départ afin d’y faire un parking bétonné soit accepté au vu de l’impact sur les sols.  

Par ailleurs, l’obtention d’un permis modificatif peut être accordé uniquement si les travaux du permis initial sont toujours en cours.

Permis de Construire Valant Division (PCVD)

Ce permis est utilisé par les promoteurs réalisant des travaux comprenant plusieurs constructions sur des terrains indépendants.

Le lotisseur divisera les terrains avant la fin des travaux pour les revendre individuellement avec les constructions bâties sur ceux-ci.

Comme pour un permis d’aménager ou de construire classique, le périmètre de l’ASL comprend l’ensemble des références cadastrales prévues dans ce permis de construire.

Cas pratique

Il existe certains cas de figure particuliers qui peuvent impacter le périmètre de l’ASL et/ou la gestion des espaces et équipements communs.

Un espace hors du périmètre mais dont la charge incombe à l’ASL

Il arrive parfois qu’un espace ne soit pas inclus directement au périmètre mais dont l’entretien et la gestion sont à la charge de l’association syndicale libre, comme un ruisseau ou un bassin de rétention. Généralement, ce sont des espaces ou équipements limitrophes au lotissement.

La prise en charge par les membres de l’association doit être prévue dans les statuts et un permis modificatif doit être déposé afin de régulariser les petites modifications du projet initial de l’opération.

Le bouchon 

Lorsqu’un lotisseur se réserve le droit d’étendre une opération par un permis d’aménager ou de construire future, il peut conserver un bouchon.

Il conserve alors une ou plusieurs petites parcelles cadastrées, ne faisant pas parties du périmètre de l’ASL. Ce bouchon ne fait donc pas de l’aménageur un des membres de l’association syndicale.

Toutefois, elles pourront être incluses dans le périmètre de la future ASL en fonction du nouveau permis d’aménager ou de construire.

Conclusion :

Le périmètre d’une ASL est défini dans le permis d’aménager ou le permis de construire, reprenant en détail les différentes parcelles cadastrées concernées. Les références cadastrales sont reportées dans les statuts de l’association qui soumettent alors l’adhésion obligatoire à l’association syndicale libre de tous les propriétaires des terrains inclus dans le périmètre.

Le périmètre peut être légèrement modifié en cas de permis d’aménager ou de construire modificatif, qui peut ajouter des terrains au sein de l’opération ou modifier la division parcellaire initialement prévue.